O Comitê de Política Monetária (Copom) decidiu na última quarta-feira (18) elevar a Selic para 15%, mantendo um ciclo de aumento na taxa básica de juros que se prolonga desde setembro de 2024. O patamar elevado pressiona os fundos imobiliários (FIIs), levando investidores a alternativas com retornos atrativos na renda fixa, mas analistas seguem otimistas com o desempenho desses produtos no curto e médio prazo.
”Os FII são uma classe de investimentos importantíssima para os investidores, pois representam a resiliência do mercado imobiliário, além de ser uma ferramenta muito favorável para estratégias de renda passiva, haja visto o pagamento de dividendos mensais’’, disse Ricardo Natali, educador financeiro e criador do canal Lucro FC.
No curto prazo, os fundos de papel – compostos por ativos como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) – tendem a se destacar. Isso porque, quando a Selic sobe, o CDI também aumenta junto, e como muitos CRIs são atrelados ao CDI, eles passam a render mais. O resultado aparece nos dividendos, que crescem para os cotistas desses fundos.
“Numa perspectiva de curtíssimo prazo, os fundos de crédito têm o maior potencial de pagamento de rendimentos atualmente. Isso porque parte dos rendimentos são indexados ao CDI e outra parte é indexada à inflação, dois indicadores que hoje promovem um dividend yield (taxa de retorno só com proventos) mais elevado, em alguns casos próximos de 13% até 14% isento de imposto de renda”, disse Caio Araújo, analista de FIIs da Empiricus.
Já os fundos de tijolo tendem a sofrer mais neste momento. A alta dos juros reduz o valor presente dos aluguéis futuros, o que pressiona o preço das cotas. Além disso, o cenário de juros elevados pode desacelerar a economia, afetando inquilinos, aumentando a vacância e dificultando a expansão dos fundos por causa do crédito mais caro.
Mas os juros não devem permanecer altos para sempre – pelo menos é o que o mercado projeta. De acordo com analistas consultados no último boletim Focus, a Selic deve encerrar o ciclo em 14,75% neste ano, recuar para 12,50% em 2026 e chegar a 10,50% em 2027. Esse movimento favorece os fundos de tijolo, que hoje estão com cotações mais descontadas.
“Uma boa parcela de descontos nas cotações nos segmentos de tijolos, escritórios, galpões logísticos, shopping centers. Então esses fundos, na nossa visão, conferem maior potencial de valorização no médio e longo prazo, especialmente se nós tivermos aí uma inversão desse ciclo de aperto monetário no final do ano ou em 2026”, falou Araújo.
E como montar uma carteira ideal de FIIs?
Segundo Natali, para quem busca rendimentos elevados, os fundos de papel, Fiagros ou FI-Infras são os mais interessantes agora, pois têm contratos atrelados a indicadores como a Selic – o que garante boa remuneração com os juros altos.
Já para quem tem visão de longo prazo, esse pode ser um bom momento para se posicionar em FIIs de tijolo, sobretudo nos setores mais resilientes e com maior demanda, considerando a perspectiva de queda da Selic nos próximos meses ou anos.
“O investidor deve montar uma carteira e diversificar entre tijolos e papéis. Comprar barato tijolos que se valorizem no longo prazo e cresçam seus dividendos. E ter uma fatia em FIIs de papel, principalmente em cenários de Selic ou IPCA altos”, recomendou o especialista.
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Eliane Teixeira, economista da Cy Capital, dá duas dicas. Na hora de escolher um FII de papel, mais do que comparar o dividend yield isoladamente, o investidor deve observar a qualidade da carteira, falou. ”É fundamental olhar para o perfil dos CRIs investidos: qual o risco de crédito dos emissores, o nível de subordinação das estruturas, as garantias reais e a diversificação dos ativos”.
Já para os fundos de tijolo, segundo a especialista, vale avaliar a qualidade dos imóveis, o grau de vacância, a duração média dos contratos e a localização dos ativos. ”Rentabilidade é importante, mas consistência e segurança na geração de caixa são ainda mais fundamentais quando o foco é renda”.
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Fonte: InfoMoney
