Com rentabilidades nominais que chegam a INCC + 13,7% ao ano, as permutas financeiras seguem como um dos diferenciais da carteira do MXRF11 (Maxi Renda). Segundo Evandro Santos, sócio da XP Asset e um dos gestores do fundo, essa é a “pimentinha” da estratégia, uma classe de investimento de maior risco, mas com potencial de retorno elevado, especialmente em projetos bem estruturados.
“O CRI é o arroz com feijão do fundo, com renda mensal e previsível. Já a permuta financeira é o tempero extra: traz retorno mais alto, mas também exige mais atenção e acompanhamento técnico”, afirma Santos no Liga de FIIs, programa do InfoMoney.
Na prática, a permuta financeira consiste na ‘entrega’ de terrenos em troca de um percentual do VGV (Valor Geral de Vendas) de empreendimentos residenciais. Segundo Santos, o MXRF11 atua principalmente com incorporadoras sólidas da cidade de São Paulo, justamente por conhecer em profundidade o mercado local e poder acompanhar de perto a execução dos projetos. “Nosso engenheiro está sempre a um Uber de distância das obras. A gente participa do desenvolvimento, mas sem assumir o risco direto de um incorporador”, explica.
Apesar de não ser uma estrutura de dívida, a permuta oferece garantias reais o que mitiga os riscos da operação. Ainda assim, Santos aponta que os principais riscos envolvem a execução das obras e a precificação das vendas — afinal, o fundo só recebe se as unidades forem comercializadas.
A alocação em permutas financeiras está abaixo do teto regulatório de 20% do fundo, atualmente girando em torno de 7%, com expectativa de aumento gradual até o patamar de 12% a 15%. “É uma estrutura que já fizemos mais de 30 vezes desde que assumimos a gestão, com sucesso na maioria. Em alguns casos, tivemos de atuar mais de perto, mas faz parte do risco de desenvolvimento”, comenta o gestor.
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CRIs ainda são predominantes na geração de resultado
Em abril, o MXRF11 distribuiu R$ 0,0883 por cota, totalizando R$ 38,61 milhões em rendimentos, seguindo seu regime de caixa. O resultado foi puxado principalmente pelo book de CRIs, que gerou R$ 35,27 milhões, seguido pelo book de FIIs, com R$ 4,89 milhões.
Já o book de permutas contribuiu com R$ 1,4 milhão, desempenho mais fraco em relação a meses anteriores, mas que deve se recuperar com o lançamento de dois novos projetos que começarão a gerar fluxo de recebíveis.
Confira a entrevista completa – e mais dicas – de Evandro Santos na edição desta semana do Liga de FIIs. O programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.
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Fonte: InfoMoney